住宅ローンの借り換えを上手にするには?

住宅ローンを利用している際にメリットの大きい住宅ローン控除ですが住宅ローンの借り換えを行った場合、控除はどうなるのでしょうか。

結論としては可能です。

住宅ローン控除では10年間にわたって年末の住宅ローン残高の1%が所得税額から戻ってくる制度です。

借り換え時に控除のメリットをフルに受けられるようにすることが重要なポイントと専門家の方も言っています。

ローン控除をフルに受けるには、返済期間を10年以上にすることやその理由としてはローン控除では1%の所得税が還付されるので繰上げ返済をしない理由はローン控除では1%の所得税が還付されるので金利が1%未満なら戻ってくる所得税よりも支払う金利が大きくなるからです。

突然ですが皆さんは住宅ローンの借り換えの経験はありますか?大半の人は行ったことはないはずです。

ここでは、借り換えを行う際の流れを確認しましょう。

まず最初に行うのは、現在のローンを再確認です。

銀行機関のサイトにある借り換えシミュレーションで毎月の支払い額や総費用を確認してみましょう。

シミュレーション後は借入銀行探しです。

金利だけでなく、手数料などの諸費用を見て自分に合ったローンを選びましょう。

条件に合うローンが見つかったら次は仮審査です。

複数の銀行から融資OKをもらったら条件のいい銀行を選びましょう。

住宅ローンの利息を減らしたいと考えている人の中には住宅ローンの借り換えを行うかで悩んでいる方もいるのではないでしょうか。

その際に、今のローンとは違う住宅ローンを探すことになりますが金利が低い以外のメリットも欲しいですよね。

具体的に考えてみましょう。

ひとつ目は保証料がかからないことです。

保証料は金利換算で「毎年0.2%くらい」の金利と言われています。

例えば繰上げ返済を行う際にネットからできる、例えば3000万円を30年ローンの場合、60万円以上かかる計算になります。

また、一番のメリットと言われているのが繰上げ返済が簡単で手数料が無料なことです。

少しでも返済が勧めやすいように繰上げ返済手数料が無料なローンを選びたいですね。

様々なローンを検討する際、必ず確認するのが金利です。

その際、悩みの種が金利が固定か変動かではないでしょうか。

金利だけを見ると変動の方が低くなっていることが多いですがしかし、変動制では多くの期間で半年ごとに金利が変わり場合によっては、固定制の金利よりも高くなってしまい、支払額が不安定になってしまい返済計画が立てにくい面もあります。

住宅ローンの借り換えを行う場合は基本的に変動を選ぶことになると思います。

固定の場合では、ローン期間中ずっと同じ支払額になるので返済計画を立てやすい、急な金利上昇が起きても毎月の支払額に変更がないというメリットもあります。

他にその中間とも言える1年間などの期間が借りられた固定制というものもあります。

住宅ローンの借り換えについて調べていると気になる事実を発見しました。

今、住んでいない住宅の場合は住宅ローンが組めないということです。

どういった場合にそういったことが起きるかというと転勤することになって転勤先での賃貸料と二重になってきつい、金利の低いローンに変更して支払額を抑えようと思ったときです。

なぜ出来ないかというと、住宅ローンという制度は自身の居住のための住宅取得資金を対象にしているからです。

そのため、他の金融機関を探しても現在のローンよりも良い条件のローンは基本的に見つからないと思います。

他にも離婚で別居する際なども同じことが言えます。

多くの人が住宅ローンを組む際に頭金を支払います。

頭金を用意しなくてもローンは組めますがそうすると毎月の返済額が高くなるのが悩みどころです。

中には、毎月の返済額を減らそうと住宅ローンの借り換えを検討する方もいると思います。

よく「1度ローンを組めたから借り換えの審査も問題ない」と考えているようですが審査に落ちることもあります。

借り換え時の審査では、最初に申し込んだ審査の時よりも物件の担保評価額が中古扱いになり価値が下が流ので予定していた金額で借入れできないことや住宅ローン以外に複数のローンを抱えている場合も危険です。

こういったことがあるので1度通ったからと安心しないようにしましょう。

最初に組んだ住宅ローンを別のローンにする住宅ローンの借り換えですが1度組めたから借り換えの審査も問題ないと楽観的な人もいるようです。

しかし、借り換え審査が通らないこともあるんです。

職場や年収に変更がなければほぼ審査に通りますが転職した場合や年収が下がっている場合は要注意です。

特に年収が変わっていなくても最初の住宅ローンの申請時は新築扱いだった物件の担保評価額が下がり予定していた金額で借り換えができない場合もあります。

支払いが滞っている場合は審査が厳しくなります。

年収は変わっていないのに以前よりもローン返済額が増えていると審査で引っかかる可能性があります。

住宅ローンを固定金利のフラット35で組んだ方の多くは全期間固定金利だからローンを組んだらそのまま放置するものという認識はありませんか?実は平成21年から借り換え融資プランができて住宅ローンの借り換えをフラット35からフラット35へ行うとお得な場合が多いそうです。

お得になる金利差は0.3%以上という計算になるようです。

ネット上で住宅ローンの借り換えについて説明されているのは固定金利から低金利な変動金利に借り換えを行うケースです。

参照:住宅ローン借り換え銀行別研究!お得な銀行はどこ?【借入条件を比較!】

金利が1%から2%低く設定されていることが多いのでお得に見えますが、借り換えメリットと同時に金利上昇リスクも出てきます。

金利変動リスクの心配をしたくない人は固定金利制をお勧めします。

今の借りているローンの金利よりも低い金利にして支払い総額を抑える住宅ローンの借り換えですが、借り換え時にはいくつか注意点があります。

まず一つは借り換えを行うメリット・デメリットを十分に把握することです。

例えば、メリットとしては月々の返済額を今よりも低く抑えられることなどが挙げられますがローンの借り換えとは今とは違う別の金融機関で住宅ローンを組むことなので申し込み時に必要な諸費用を再度支払う必要があります。

金利だけでなくこういった面も含めて総合的に考えるべきです。

他にも借り換えを行うのを決定した場合には、借り換え先のローンが保証料がかかるかかからないか、繰上げ返済手数料が発生しないかなど自分に合ったローン選びをする必要があります。

住宅ローンの借り換えを行う場合、様々な手続きが必要です。

一例としては、抵当権設定・抹消登記などです。

登記手続き自体は司法書士が行ってくれますがその司法書士を選択権は基本的に申込者側にあるので金融機関指定の司法書士以外に自分で選ぶこともできます。

借り換えを行う多くの方はお願いする司法書士の知り合いがいないのが普通だと思うので金融機関側が指定する司法書士が行うことも多いです。

司法書士を選べるかどうかは銀行機関ごとに違うので確認してください。

他に用意する書類も多く時間もかかるので借り換えメリットと比べて行わないという決断もありです。

住宅ローンの返済は家計を圧迫すると聞きます。

中には、組んでいるローンの金利よりも低いローンが変えて毎月の支払額を減らしたいと思いますよね。

ただ、低金利という部分だけを理由に変えるのはやめましょう。

住宅ローンの借り換えは消費者ローンの借り換えとは違い登記などいろいろな費用が発生しますので、費用を入れて計算したら逆に損してしまうということもあります。

シミュレーション時にメリットがあるかを確認してから行いましょう。

借り換えを行うのによいタイミングとして言われているのが、借り換えメリットが月収よりも多い時です。

最近、ネット銀行などでは非常に低い住宅ローン金利を設定している場合があり、住宅ローンの借り換えを検討する人も多いのではないでしょうか。

その際、夫婦や親子でローンを組んでいる場合は相続税に注意が必要です。

どういった場合に問題が起きるかというと最初にローンを組んだ時に夫婦共有持分として契約していたのが実際は夫が全額返済している場合に借り換え時に単独名義になってしまうことがあります。

こういった連帯債務の借り換えには金利以外の税負担が発生する可能性があるため、税理士や金融機関に相談してください。

場合によっては、不動産登記などの費用と贈与税の負担を比べて借り換えをしないほうがいいケースもあります。

住宅ローンを選ぶ際に重要なことがあります。

ひとつは、繰り上げ返済が簡単で無料なことです。

なぜかというと繰上げ返済を進めれば進めるほど元本も利息も減っていきます。

結果として総支払額が少なくなったり、支払期間が短縮されます。

そのため、繰上げ返済手続きをネットで行えることや繰上げ返済額が一円以上なのか1万円以上からなのかを確認して選びましょう。

返済をする際に気をつけたいのが、繰上げ返済のしすぎで家計が苦しくなってしまっては本末転倒なので余裕を持って行うようにしましょう。

住宅ローンの借り換えを行うときもこの部分をチェックしてください。

住宅ローンを初めて組む際によく聞かれるのが内容の質問・疑問を持つ人も多いようです。

結論から言えば出来ます。

しかし銀行は年収によってローンの返済額の上限を決めているので車のローンの現在の返済額が住宅ローンの借入可能額を圧迫します。

当然ですが、自動車ローンの返済を滞納していたりすると他のローンの借入はできなくなるので気をつけてください。

これは住宅ローンの借り換えの審査でも重要なポイントです。

稀に、現在の自動車ローンがあるので住宅ローンを組めない場合に住宅ローンと一緒にしましょうと提案してくる業者もいますが違法な方法なので注意してください。

憧れのマイホームを購入する際には多くの人が住宅ローンを利用します。

でも、毎月の返済が生活が大変という方もいるのではないでしょうか。

そんな時に検討するのが住宅ローンの借り換えを行うことです。

ただ借り換えのメリットを享受したいことを考えると当然、今借りているローンよりも金利が低くならなければいけません。

その際のメリットの計算方法については各銀行でシミュレーションを用意しているので参考にしてください。

確認する際に気をつけることとして、シミュレーションをしたところ30万円くらい利息が減ったから借り換えようと思うと登記などの経費計算を忘れていて結果的にあまり得にならなかったということもあります。